Vicios ocultos en la compra de una vivienda: el plazo de seis meses y cómo reclamar

Si después de comprar descubres un defecto grave que estaba oculto, el vendedor responde aunque no lo conociera (artículos 1484 y 1485 del Código Civil). Puedes pedir que se deshaga la compra o una rebaja del precio, pero solo tienes seis meses desde la entrega de la vivienda (artículo 1490). Pasado ese plazo pueden quedar otras vías, como el incumplimiento contractual o, en vivienda nueva, la responsabilidad de los agentes de la edificación.

Seis meses pasan muy rápido. Si sospechas que algo va mal, actúa en cuanto lo detectes.

¿Qué se considera un vicio oculto?

El artículo 1484 del Código Civil obliga al vendedor a responder de los defectos ocultos que hagan la vivienda impropia para su uso, o que disminuyan tanto ese uso que, de haberlos conocido, el comprador no la habría comprado o habría pagado menos. Para que exista un vicio oculto deben darse estos requisitos:

• Que sea oculto: no se veía en una visita con una diligencia normal.
• Que existiera ya en el momento de la venta, aunque se manifieste después.
• Que sea grave: afecta de verdad al uso de la vivienda o a su valor.
• Que el comprador no lo conociera.

El vendedor no responde de los defectos manifiestos o que estaban a la vista. Tampoco de los que no lo estaban si el comprador es un perito que, por su oficio o profesión, debía conocerlos fácilmente.

Probarlo te corresponde a ti. Tendrás que demostrar que el defecto existía antes de la venta, que no era visible y que es grave. Por eso el informe pericial es casi imprescindible.

Según las circunstancias, pueden serlo unas humedades tapadas con pintura, filtraciones que solo aparecen con la lluvia, carcoma en la estructura de madera o una instalación de saneamiento defectuosa empotrada. Cada caso depende de la prueba pericial.

¿Responde el vendedor aunque no supiera nada?

Sí. El artículo 1485 del Código Civil dice que el vendedor responde de los vicios ocultos aunque los ignorara. Se puede pactar lo contrario, pero ese pacto solo protege al vendedor que de verdad desconocía el defecto.

Las cláusulas del tipo «se vende en el estado en que se encuentra» no amparan al vendedor que conocía el problema y lo calló. Si además lo ocultó a propósito, por ejemplo pintando encima de una humedad antes de la visita, puede haber dolo, con consecuencias más graves.

Si compraste a través de una inmobiliaria, la reclamación por vicios ocultos se dirige contra el vendedor, no contra la agencia. La responsabilidad de esta solo entra en juego si incumplió sus propias obligaciones profesionales.

¿Qué puedes pedir: deshacer la compra o rebajar el precio?

El artículo 1486 del Código Civil te da a elegir:

• Desistir del contrato, que en la práctica es deshacer la compra: devuelves la vivienda y el vendedor te devuelve el precio y los gastos que pagaste.
• Pedir una rebaja proporcional del precio, que fijan los peritos según lo que el defecto reduce el valor de la vivienda.

Si el vendedor conocía los vicios y no te los manifestó, y eliges deshacer la compra, además puedes reclamarle los daños y perjuicios.

Un ejemplo con cifras hipotéticas. Compras un piso por 180.000 euros y un perito concluye que el defecto reduce su valor en 9.000 euros. Esa sería la rebaja que reclamarías si optas por mantener la compra.

¿Cuál es el plazo y qué pasa si ya han pasado seis meses?

Las acciones por vicios ocultos se extinguen a los seis meses desde la entrega de la vivienda (artículo 1490 del Código Civil). La entrega suele coincidir con la firma de la escritura, salvo que las llaves se entreguen después. La jurisprudencia ha tratado mayoritariamente este plazo como de caducidad, así que no te fíes de que un burofax lo interrumpa: presenta la demanda a tiempo.

Desde abril de 2025, antes de demandar hay que intentar una negociación previa. La ley prevé que iniciar ese trámite interrumpe la prescripción o suspende la caducidad, pero no apures los plazos.

Si el plazo ya pasó, revisa con un abogado estas alternativas:

• Incumplimiento contractual. Si el defecto es tan grave que la vivienda no sirve para su fin, los tribunales pueden considerar que se entregó algo distinto de lo pactado (artículos 1101 y 1124 del Código Civil). El plazo general para estas acciones es de cinco años (artículo 1964.2).
• Dolo. Si el vendedor ocultó el defecto con engaño, puedes pedir la anulación del contrato en un plazo de cuatro años (artículos 1269, 1270 y 1301 del Código Civil).
• Vivienda nueva. La Ley de Ordenación de la Edificación hace responsables a los agentes de la construcción durante diez años de los daños estructurales, tres años de los que afectan a la habitabilidad y un año, solo el constructor, de los defectos de acabado, contados desde la recepción de la obra. La acción prescribe a los dos años desde que se producen los daños.

Qué hacer si descubres un vicio oculto

1. Documenta el defecto con fotos y vídeos fechados, y anota cuándo lo descubriste.
2. Encarga un informe pericial a un arquitecto o arquitecto técnico que explique el origen, la antigüedad, por qué no era visible y cuánto cuesta repararlo.
3. Revisa la escritura y el contrato de arras: busca cláusulas sobre el estado de la vivienda.
4. Comunica el problema al vendedor por burofax, con el informe, y propón una solución.
5. Calcula el plazo desde la entrega y, si no hay acuerdo, presenta la demanda antes de que se cumplan los seis meses.
6. Revisa si tu seguro de hogar incluye defensa jurídica.

Preguntas frecuentes

¿Desde cuándo cuentan los seis meses?

Desde la entrega de la vivienda, que normalmente es el día de la escritura o el de la entrega de llaves si fue posterior.

Vi una mancha de humedad en la visita. ¿Puedo reclamar?

Si el defecto estaba a la vista, en principio no es oculto. Otra cosa es que la mancha visible escondiera un problema mucho mayor que no podías conocer.

¿Puedo reclamar lo que cuesta reparar el defecto?

La acción del artículo 1486 permite una rebaja proporcional del precio, y el coste de reparación suele ser una referencia importante para calcularla. Lo determinará el perito y, si no hay acuerdo, el juez.

¿Me protege la garantía de consumo?

No. La garantía legal de los bienes de consumo está pensada para bienes muebles, no para viviendas. En vivienda nueva tienes, además, las garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación.