Obras y derramas en la comunidad de propietarios: qué mayoría hace falta y cuándo puedes negarte a pagar

Depende del tipo de obra. Las obras necesarias para conservar el edificio son obligatorias, y la junta solo decide cómo se reparte y se paga la derrama. Las mejoras exigen mayorías que van desde un tercio hasta las tres quintas partes, y algunos acuerdos requieren unanimidad. Solo en ciertas mejoras no necesarias puedes quedar exento de pagar si votaste en contra.

Las reglas están en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), sobre todo en sus artículos 10 y 17. Los estatutos de tu comunidad pueden concretar algunos aspectos, pero las mayorías las fija la ley.

¿Qué es una derrama y cómo se reparte?

Una derrama es un pago extraordinario que se pide a los propietarios para cubrir un gasto que no está en el presupuesto ordinario, normalmente una obra. La aprueba la junta de propietarios y se reparte según la cuota de participación de cada vivienda o local, salvo que los estatutos o un acuerdo válido establezcan otro criterio (artículo 9.1.e LPH).

La comunidad debe tener además un fondo de reserva de al menos el 10 % de su último presupuesto ordinario (artículo 9.1.f LPH). Ese fondo sirve para atender obras de conservación y reparación, y puede reducir la derrama.

Las mayorías de la LPH son dobles: cuentan los propietarios y, a la vez, las cuotas de participación que representan. Un acuerdo puede tener más votos a favor que en contra y, aun así, no alcanzar la mayoría de cuotas.

¿Hay que votar las obras de conservación?

No para decidir si se hacen. El artículo 10.1 LPH declara obligatorias, sin necesidad de acuerdo previo de la junta, las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes. Incluye las que exigen la seguridad, la habitabilidad y la accesibilidad universal, el ornato y las que imponga la Administración.

En estos casos, el acuerdo de la junta se limita a repartir la derrama y fijar cómo y cuándo se paga. Nadie puede negarse a pagar una obra de conservación necesaria alegando que votó en contra.

También son obligatorias las obras de accesibilidad que pidan los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años, siempre que el importe repercutido cada año, descontadas las ayudas públicas, no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

¿Qué mayoría hace falta para cada tipo de obra?

• Mayoría simple de propietarios y de cuotas. Para obras de accesibilidad y la instalación de ascensor, aunque el coste supere las doce mensualidades (artículo 17.2 LPH). También para obras que mejoren la eficiencia energética acreditable con certificado, o que implanten energías renovables de uso común, cuando el coste anual repercutido, descontadas ayudas y aplicada la financiación, no supere doce mensualidades ordinarias (artículo 17.3 LPH).
• Un tercio de propietarios y de cuotas. Para instalar infraestructuras comunes de telecomunicaciones, sistemas de aprovechamiento de energías renovables o infraestructuras para nuevos suministros energéticos colectivos (artículo 17.1 LPH). Quien no votó expresamente a favor no paga la instalación ni su mantenimiento.
• Tres quintas partes de propietarios y de cuotas. Para establecer o suprimir servicios de portería, conserjería o vigilancia, arrendar elementos comunes sin uso específico o instalar ciertos equipos de eficiencia energética o hídrica no incluidos en otros apartados (artículo 17.3 LPH).
• Unanimidad. Para aprobar o modificar el título constitutivo o los estatutos, salvo los casos en que la ley prevé otra mayoría (artículo 17.6 LPH).

Para el resto de acuerdos basta la mayoría simple. En segunda convocatoria, es suficiente la mayoría de los asistentes, siempre que represente a su vez más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes (artículo 17.7 LPH).

Si no fuiste a la junta, tu voto puede contar. Los ausentes debidamente citados se computan como votos a favor si, informados del acuerdo, no manifiestan su discrepancia por escrito al secretario en treinta días naturales (artículo 17.8 LPH). Esta regla no se aplica cuando el coste no puede repercutirse a quien no votó a favor ni a las obras para uso privativo.

¿Puedes negarte a pagar una derrama?

Solo en un supuesto concreto. Según el artículo 17.4 LPH, cuando se aprueba una mejora que no es necesaria para la conservación, la habitabilidad, la seguridad o la accesibilidad del edificio, y la cuota de instalación supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario disidente no está obligado a pagarla, ni se modifica su cuota, aunque no pueda privársele de la mejora.

Un ejemplo con cifras hipotéticas. Si pagas 60 euros al mes de comunidad, tres mensualidades son 180 euros. Si la junta aprueba una mejora no necesaria y a ti te corresponden 450 euros, puedes quedar exento si votaste en contra. Si más adelante quieres disfrutar de la mejora, tendrás que pagar tu parte de la instalación y del mantenimiento, actualizada con el interés legal.

Esta exención no existe en las obras de eficiencia energética aprobadas por mayoría simple dentro del límite de doce mensualidades: en ese caso, la ley obliga a pagar también al disidente.

Qué hacer si no estás de acuerdo con una derrama

1. Pide el acta, los presupuestos y el detalle del reparto. Comprueba qué tipo de obra es y qué mayoría se exigía.
2. Si estuviste en la junta y votaste en contra, asegúrate de que tu voto consta en el acta. Si no fuiste, expresa tu discrepancia por escrito al secretario en treinta días naturales desde que te notifiquen el acuerdo.
3. Si la obra es una mejora no necesaria que supera tres mensualidades, comunica por escrito que te acoges al artículo 17.4 LPH.
4. Si crees que el acuerdo es ilegal o abusivo, puedes impugnarlo judicialmente (artículo 18 LPH). Pueden hacerlo quienes salvaron su voto, los ausentes y quienes fueron privados indebidamente de votar.
5. Para impugnar tienes que estar al corriente de pago o consignar lo debido, salvo que discutas precisamente el reparto de cuotas.
6. Respeta el plazo: tres meses desde el acuerdo, o un año si es contrario a la ley o a los estatutos. Para los ausentes, el plazo cuenta desde la notificación.

Preguntas frecuentes

Si vendo el piso, ¿quién paga una derrama ya aprobada?

Conviene pactarlo expresamente en la compraventa. Frente a la comunidad, el comprador responde con la vivienda de las deudas por gastos generales de la parte vencida del año de la compra y de los tres años anteriores (artículo 9.1.e LPH).

¿Paga el inquilino las derramas?

Como regla general, no. Las obras necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad corresponden al propietario, que no puede subir la renta por ello (artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

¿Qué pasa si no pago?

La comunidad puede reclamarte la deuda por el procedimiento monitorio con el certificado del secretario (artículo 21 LPH). Mientras no estés al corriente, no podrás votar en la junta, aunque puedes asistir.

¿Hace falta junta para una reparación urgente?

No. El administrador puede ordenar las reparaciones urgentes, informando de inmediato al presidente o a los propietarios (artículo 20 LPH).