Okupación y desahucios: qué ha cambiado desde la Ley 5/2018

En 2017 no existía un cauce civil pensado para recuperar una vivienda ocupada: el propietario tenía que acudir a los juicios posesorios generales o a la vía penal. La Ley 5/2018 creó, desde el 2 de julio de 2018, un desahucio exprés para personas físicas, entidades sin ánimo de lucro y entidades públicas de vivienda social, y desde el 3 de abril de 2025 el allanamiento de morada y la usurpación pueden tramitarse por juicio rápido. En paralelo, las reglas que protegen a quien no tiene adónde ir han cambiado varias veces. La suspensión de desahucios del llamado escudo social terminó el 31 de diciembre de 2025, y el Real Decreto ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, abre un régimen nuevo hasta el 31 de diciembre de 2030.

Cronología

• 2017. No existe un procedimiento civil específico contra la ocupación de viviendas.
• 2018. La Ley 5/2018 crea el desahucio exprés de viviendas ocupadas, en vigor desde el 2 de julio.
• 2019. El Tribunal Constitucional avala esa ley (Sentencia 32/2019) y el Real Decreto ley 7/2019 obliga a avisar a los servicios sociales en los desahucios de inquilinos.
• 2020. El Real Decreto ley 11/2020 suspende desahucios de inquilinos vulnerables y, desde diciembre, algunos lanzamientos de ocupantes sin título. En septiembre, la Fiscalía fija criterios para pedir el desalojo cautelar.
• 2023. La Ley 12/2023 extiende el aviso a los servicios sociales a los juicios por ocupación y alarga la suspensión a dos o cuatro meses.
• 2025. El Tribunal Constitucional anula en enero los requisitos añadidos a los grandes tenedores, el 3 de abril llegan los juicios rápidos por ocupación y el 31 de diciembre expira la suspensión del escudo social.
• 2026. El Congreso deroga en enero y febrero los decretos que la prorrogaban, y el 8 de octubre entra en vigor el Real Decreto ley 29/2026.

¿Quién puede usar el desahucio exprés y cómo funciona?

Lo regula el artículo 250.1.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Pueden pedir la inmediata recuperación de la vivienda, si se han visto privados de ella sin su consentimiento, la persona física propietaria o poseedora legítima, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias de vivienda social. Los bancos, los fondos y las sociedades mercantiles no están en esa lista.

• La demanda puede dirigirse contra los desconocidos ocupantes, acompañando el título que justifica tu derecho a poseer.
• La notificación se hace a quien esté en la vivienda, y el funcionario puede ir acompañado de agentes de la autoridad.
• Si pides la entrega inmediata, los ocupantes tienen cinco días para aportar un título que justifique su situación.
• Si no lo aportan, el juzgado ordena por auto, sin recurso, el desalojo de quien esté en la vivienda.

Este cauce no exige intentar antes una negociación, porque la Ley Orgánica 1/2025 excluye de ese requisito la tutela sumaria de la posesión. Si la vivienda es la habitual del ocupante, el juzgado avisa a los servicios sociales y puede suspender el proceso hasta dos meses, si el demandante es persona física, o cuatro, si es persona jurídica.

¿Qué ofrece la vía penal?

Si ocupan tu vivienda habitual, o una segunda residencia donde desarrollas aunque sea de vez en cuando tu vida privada, hay allanamiento de morada (artículo 202 del Código Penal), castigado con prisión de seis meses a dos años, o de uno a cuatro si hay violencia o intimidación. El criterio sobre la segunda residencia lo recoge la Instrucción 1/2020 de la Fiscalía General del Estado.

Si el inmueble no es morada de nadie, por ejemplo un piso vacío, se trata de usurpación (artículo 245.2), castigada con multa de tres a seis meses. Desde el 3 de abril de 2025 ambos delitos pueden tramitarse como juicio rápido, y la Fiscalía puede pedir el desalojo como medida cautelar.

¿Qué fue del escudo social?

Entre 2020 y 2025 el Real Decreto ley 11/2020 permitió suspender desahucios de inquilinos vulnerables. Desde diciembre de 2020 también los lanzamientos de ocupantes sin título vulnerables, pero solo si la vivienda era de una persona jurídica o de un titular de más de diez viviendas, y nunca si era el domicilio habitual o la segunda residencia de una persona física.

Esa suspensión dejó de surtir efecto el 31 de diciembre de 2025. El Congreso derogó en enero de 2026 el Real Decreto ley 16/2025 y en febrero el 2/2026, que pretendían prorrogarla.

¿Qué cambia con el Real Decreto ley 29/2026?

Hasta el 31 de diciembre de 2030 crea dos vías de suspensión cuando el demandado es vulnerable y no tiene alternativa habitacional:

• Si demanda una entidad dedicada a comprar viviendas o carteras de hipotecas impagadas por un precio claramente inferior a su valor, el juez suspende el proceso, incluso con sentencia, mientras no se haya ejecutado el lanzamiento.
• Con otros demandantes, el juez pide informe a la Administración y, si no ofrece alternativa, suspende. La suspensión se revisa cada doce meses y dura como máximo tres años. Si el demandante es persona física o una entidad de alquiler asequible, la Administración le compensa la renta perdida, los suministros impagados y las costas.
• No hay suspensión si el demandante es una persona física con dos viviendas o menos, ni cuando debe prevalecer su propia vulnerabilidad.

El decreto no distingue expresamente entre inquilinos y ocupantes sin título y se remite al trámite del artículo 441.5 LEC, que también se aplica a los juicios por ocupación. Habrá que ver cómo lo interpretan los juzgados.

¿Y si el problema es el impago del alquiler?

El inquilino puede parar el desahucio pagando todo lo debido, la llamada enervación, una sola vez y siempre que el propietario no le haya requerido el pago con treinta días de antelación a la demanda. Desde abril de 2025, antes de demandar hay que intentar una negociación.

Desde el 8 de octubre de 2026, si el inquilino acredita vulnerabilidad económica, la Administración tiene dos meses para ofrecerle una vivienda o pagar la deuda. Si no hace ninguna de las dos cosas, se subroga en la deuda, no hay lanzamiento y el contrato sigue mientras dure la vulnerabilidad.

Qué hacer hoy si te afecta

1. Si ocupan tu casa, denuncia de inmediato ante la policía o el juzgado de guardia, con la escritura o una nota simple y pruebas de que la usas.
2. Si eres persona física, valora con un abogado el desahucio exprés con petición de entrega inmediata, o la vía penal si es tu morada.
3. No entres por la fuerza ni cortes suministros por tu cuenta: puedes acabar con problemas legales.
4. Si eres tú quien afronta un desahucio y no tienes alternativa, acude cuanto antes a los servicios sociales y pide un informe de vulnerabilidad.
5. Comunícalo al juzgado y solicita asistencia jurídica gratuita si cumples los requisitos.

Preguntas frecuentes

¿Puede un banco usar el desahucio exprés?

No. La ley lo reserva a personas físicas, entidades sin ánimo de lucro y entidades públicas de vivienda social. Los demás propietarios deben acudir a otros procedimientos civiles o a la vía penal.

¿La suspensión hasta 2030 protege a quien ocupa sin título?

El decreto no lo excluye expresamente, pero tampoco lo dice con claridad, y no se aplica cuando el demandante es una persona física con dos viviendas o menos. Cada caso debe revisarlo un abogado.

¿Hay que negociar antes de demandar?

En el desahucio por impago, sí: desde el 3 de abril de 2025 es requisito para que se admita la demanda, salvo excepciones. Para recuperar una vivienda ocupada por la vía de la tutela sumaria de la posesión, no.