Arras confirmatorias, penitenciales y penales: diferencias y qué pasa si alguien se echa atrás

Las arras son la cantidad que el comprador entrega al vendedor al firmar el contrato previo a la compraventa. Si son penitenciales (artículo 1454 del Código Civil), cualquiera de los dos puede desistir: el comprador pierde lo entregado y el vendedor devuelve el doble. Si son confirmatorias o penales, nadie puede desistir libremente: quien incumple puede verse obligado a cumplir o a indemnizar.

La diferencia no es teórica. Decide si puedes echarte atrás, cuánto te cuesta y qué puedes exigir a la otra parte si es ella la que se retira.

¿Qué son las arras y para qué sirven?

Las arras, también llamadas señal, son una entrega de dinero que acompaña a un contrato. En la compraventa de vivienda es habitual firmar un contrato privado de arras semanas o meses antes de la escritura, para dar tiempo al comprador a conseguir la hipoteca y al vendedor a preparar la documentación.

La ley no fija una cantidad. En la práctica es frecuente pactar alrededor de un 10 % del precio, pero puede ser más o menos. Lo normal es que, al firmar la escritura, lo entregado se descuente del precio.

Aunque se llame contrato de arras, muchas veces es ya una compraventa perfecta: hay acuerdo sobre la vivienda y sobre el precio, y eso basta para obligar a las dos partes (artículo 1450 del Código Civil). La escritura posterior formaliza lo que ya se pactó. No lo confundas con la pequeña «señal de reserva» que piden algunas agencias para retirar el piso del mercado unos días, que tiene sus propias condiciones.

Lo que importa es qué función se les da. El Código Civil y la jurisprudencia distinguen tres tipos.

¿Cuáles son los tres tipos de arras?

Arras confirmatorias. Son una señal de que el contrato existe y un anticipo del precio. No dan derecho a desistir. Si una parte incumple, la otra puede elegir entre exigir el cumplimiento o resolver el contrato, en ambos casos con indemnización de los daños y perjuicios que acredite (artículo 1124 del Código Civil).

Arras penitenciales. Son las del artículo 1454 del Código Civil. Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato pagando un precio: el comprador, perdiendo las arras; el vendedor, devolviéndolas duplicadas. Quien desiste así no tiene que pagar nada más, y la otra parte no puede exigirle que cumpla.

Arras penales. Funcionan como una cláusula penal (artículos 1152 a 1155 del Código Civil). Si una parte incumple, pierde las arras o las devuelve dobladas como pena, pero eso no la libera de cumplir. Que la parte cumplidora pueda exigir además el cumplimiento, o una indemnización mayor que la pena, depende de lo que se haya pactado de forma clara.

¿Qué tipo de arras tienes si el contrato no lo dice claro?

La jurisprudencia del Tribunal Supremo trata las arras penitenciales como una excepción. Para que lo sean, la voluntad de las partes de reservarse la facultad de desistir debe constar con claridad. Si el contrato habla solo de «arras» o de «señal», sin más, lo probable es que se consideren confirmatorias.

Si eres el vendedor, piensa también en tu posición. Con arras penitenciales, si te llega una oferta mejor puedes desistir devolviendo el doble. Con confirmatorias, el comprador podría exigirte que le vendas, o reclamarte los daños que le cause tu incumplimiento.

Por eso muchos contratos dicen expresamente «arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil». Si es lo que quieres, que lo diga así. Y si no lo quieres, evita esa fórmula.

En Cataluña y en otros territorios con derecho civil propio puede haber reglas específicas. Si la vivienda está allí, revisa la normativa aplicable.

Ejemplo: qué pasa con el dinero en cada caso

Supón, con cifras hipotéticas, que compras un piso por 250.000 euros y entregas 25.000 euros en concepto de arras.

• Penitenciales y desistes tú: pierdes los 25.000 euros y el contrato se acaba.
• Penitenciales y desiste el vendedor: te devuelve 50.000 euros, es decir, los 25.000 que le diste y otros 25.000.
• Confirmatorias e incumples tú: el vendedor puede exigirte que pagues el resto y firmes, o resolver el contrato y reclamarte los daños que demuestre. Las arras no se pierden automáticamente, aunque pueden aplicarse a esa indemnización.
• Confirmatorias e incumple el vendedor: puedes exigirle que venda o resolver, recuperar tus 25.000 euros y reclamarle los daños que acredites.
• Penales: quien incumple pierde las arras o las devuelve dobladas como pena, y además puede tener que cumplir si así se pactó.

Qué revisar antes de firmar un contrato de arras

1. El tipo de arras, escrito de forma expresa y sin ambigüedades.
2. La identificación de la vivienda y una nota simple reciente del Registro de la Propiedad para comprobar el titular y las cargas.
3. El precio total, la cantidad entregada y cómo se pagará el resto.
4. La fecha límite para firmar la escritura y quién elige notario.
5. Una condición de financiación: qué pasa con las arras si el banco te deniega la hipoteca.
6. Quién paga los gastos y los impuestos de la compraventa.
7. La situación de la vivienda: si está alquilada, si hay deudas con la comunidad o de IBI y si cuenta con certificado de eficiencia energética.
8. A quién se entregan las arras. Si las recibe una agencia, que conste si las guarda en depósito o las entrega al vendedor.

Preguntas frecuentes

¿Recupero las arras si el banco no me da la hipoteca?

Solo si el contrato lo prevé o si el vendedor acepta devolverlas. Sin esa cláusula, con arras penitenciales lo normal es que las pierdas.

¿Las arras se descuentan del precio?

Sí, lo habitual es que en la escritura se descuenten del precio total. Conviene que el contrato de arras lo diga expresamente y que la escritura recoja el pago ya realizado.

¿Qué pasa si el vendedor vende el piso a otra persona?

Es un incumplimiento. Si el tercero compró de buena fe e inscribió su compra en el Registro, normalmente no podrás quedarte con la vivienda y la reclamación será económica: el doble de las arras, si eran penitenciales, o los daños que acredites.

¿Y si pasa la fecha y nadie firma la escritura?

Revisa qué dice el contrato. Lo prudente es requerir a la otra parte de forma fehaciente, por burofax o ante notario, para que comparezca a firmar en una fecha concreta. Así quedará claro quién incumple.