Okupación e inquiokupación: diferencias y cómo recuperar tu vivienda

Un okupa es quien entra en una vivienda sin permiso ni título. Un «inquiokupa» es un inquilino que tenía contrato y deja de pagar o no se va cuando termina. La diferencia decide el camino: frente al okupa hay vía penal y, si eres particular, una vía civil rápida; frente al inquilino moroso, el desahucio por falta de pago o por expiración del plazo.

Existe una tercera figura que se confunde con las anteriores: el precarista, la persona a la que dejaste vivir en tu casa sin pagar y que ahora no quiere irse. Para ella hay otro procedimiento.

¿Qué diferencia hay entre okupa, inquiokupa y precarista?

• Okupa. Entra sin consentimiento del propietario y sin ningún título. Puede cometer un delito, como el allanamiento de morada o la usurpación.
• Inquiokupa. Es una expresión coloquial, no jurídica. Se refiere al inquilino que entró con contrato y luego deja de pagar o se queda al terminar el plazo. Es un incumplimiento contractual, no un delito.
• Precarista. Vive en la vivienda por tolerancia del propietario, sin pagar renta y sin contrato. Por ejemplo, un familiar, una expareja o un conocido al que dejaste quedarse.

Identificar bien el caso es el primer paso. Si eliges una vía equivocada, puedes perder meses.

¿Qué puedo hacer si me ocupan la vivienda?

Lo primero es saber si la vivienda ocupada es tu morada, es decir, el lugar donde vives, sea tu residencia habitual o una segunda residencia que usas. Ocupar la morada de otro es allanamiento de morada (artículo 202 del Código Penal), castigado con prisión de seis meses a dos años. Ocupar un inmueble que no es morada de nadie, como un piso vacío, es usurpación (artículo 245.2 del Código Penal), un delito leve castigado con multa.

Si es tu casa, llama a la policía en cuanto lo descubras. Cuando la ocupación se detecta en el momento, los agentes pueden intervenir de inmediato. Después, en el proceso penal, el juez puede acordar el desalojo como medida cautelar.

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 permite tramitar el allanamiento de morada y la usurpación por el procedimiento de juicio rápido, siempre que se cumplan sus requisitos, como que exista atestado policial y que el investigado haya sido detenido o citado. No existe ninguna regla que garantice el desalojo en 48 horas.

En la vía civil, si eres persona física propietaria o poseedora legítima, puedes usar el llamado desahucio exprés del artículo 250.1.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). También pueden usarlo las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseer y las entidades públicas propietarias de vivienda social. El juzgado requiere a los ocupantes para que, en cinco días, aporten un título que justifique su estancia. Si no lo hacen, ordena la entrega inmediata de la vivienda. La demanda puede dirigirse contra los «ignorados ocupantes» si no sabes quiénes son.

Si el propietario es una empresa o un banco, debe acudir a otras vías, como el juicio verbal para recuperar la posesión o el previsto para los titulares de derechos reales inscritos en el Registro.

¿Y si es un inquilino que no paga o no se va?

Dejar de pagar el alquiler no es delito: es un incumplimiento del contrato. El propietario puede resolver el contrato (artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) y presentar una demanda de desahucio por falta de pago, que se tramita como juicio verbal (artículo 250.1.1.º LEC). En la misma demanda puede reclamar las rentas debidas. Si el inquilino se queda tras acabar el contrato, la vía es el desahucio por expiración del plazo.

Nunca te tomes la justicia por tu mano. Cambiar la cerradura, sacar los muebles o cortar la luz o el agua puede constituir un delito de coacciones o de realización arbitraria del propio derecho, aunque el inquilino te deba dinero.

¿Y si dejé vivir a alguien gratis y no se va?

Es un precario. La vía es el juicio verbal de desahucio por precario (artículo 250.1.2.º LEC). Tendrás que acreditar que eres propietario o tienes derecho a poseer la vivienda y que el ocupante no paga renta ni tiene título. Antes, conviene requerirle por escrito que se vaya en un plazo razonable, para dejar constancia de que tu tolerancia ha terminado.

Desde abril de 2025, antes de presentar la mayoría de demandas civiles hay que intentar una negociación previa con la otra parte. La ley excluye algunos procesos posesorios, y en los desahucios los juzgados no siguen todos el mismo criterio. Lo prudente es enviar un burofax ofreciendo una solución y guardar el justificante.

En todos estos procesos civiles hay, además, requisitos nuevos. La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, obliga a indicar en la demanda si la vivienda es la residencia habitual del ocupante y si el demandante es gran tenedor. Si lo es y el ocupante es vulnerable, debe acreditar que intentó antes un procedimiento de conciliación o intermediación ante la Administración. Los juzgados informan a los servicios sociales cuando detectan una situación de vulnerabilidad.

Además, el Real Decreto ley 29/2026, vigente desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación, establece hasta el 31 de diciembre de 2030 un régimen de suspensión de los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, con reglas distintas según quién sea el propietario. Los propietarios que son personas físicas con dos viviendas o menos quedan en parte al margen de ese régimen. Antes de demandar, estudia si tu caso puede verse afectado.

Qué hacer según tu situación

1. Si te han ocupado tu casa, llama al 091 o al 112 en cuanto lo descubras y denuncia.
2. Reúne pruebas: escritura o nota simple, recibos de suministros a tu nombre, fotos, testigos y la fecha en que lo descubriste.
3. Si eres particular y el inmueble no es tu morada, valora con tu abogado el desahucio exprés en paralelo a la denuncia.
4. Si es un inquilino moroso, envía un burofax reclamando la deuda antes de demandar.
5. Si es un precarista, requiérele por escrito que se vaya y, si no lo hace, demanda por precario.
6. Revisa tu seguro de hogar: muchos incluyen defensa jurídica o cobertura de impago.

Preguntas frecuentes

¿Pueden echar a los okupas en 48 horas?

No hay un plazo legal de 48 horas. Si la policía detecta la ocupación en el momento, puede actuar de inmediato. En los demás casos, el desalojo lo acuerda un juez.

¿Puedo cortar la luz o el agua al ocupante?

No. Aunque no tenga derecho a estar allí, puedes incurrir en un delito de coacciones. Recupera la vivienda por la vía judicial.

¿Necesito abogado y procurador?

En los procesos de desahucio, como regla general, sí. Para presentar una denuncia penal no hace falta, aunque te conviene asesorarte.