Quién paga los honorarios de la inmobiliaria en el alquiler de vivienda

Los paga el propietario. Desde el 26 de mayo de 2023, la Ley 12/2023 atribuye al arrendador los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de alquiler de vivienda, sea un particular o una empresa. Y desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto ley 29/2026 añade que esos gastos no pueden repercutirse al inquilino «ni directa ni indirectamente».

Si estás buscando piso y una agencia te pide un mes de renta en concepto de honorarios, o un pago por «estudio de perfil», tienes buenas razones para negarte. Y si ya lo pagaste, puedes reclamarlo.

¿Qué dice exactamente la ley?

La regla está en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Ha cambiado tres veces en pocos años, y conviene saber qué versión se aplica a tu contrato:

• Hasta el 5 de marzo de 2019 no había una regla específica. Era habitual que la agencia cobrara al inquilino.
• Desde el 6 de marzo de 2019, el Real Decreto ley 7/2019 puso esos gastos a cargo del propietario solo cuando era persona jurídica, por ejemplo una sociedad.
• Desde el 26 de mayo de 2023, la Ley 12/2023 extendió la regla a todos los propietarios: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son siempre del arrendador.
• Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto ley 29/2026 reordena el artículo 20 y deja claro que esos gastos no pueden trasladarse al inquilino ni directa ni indirectamente.

Por gestión inmobiliaria se entiende todo lo que hace la agencia para alquilar la vivienda: publicar el anuncio, enseñar el piso, seleccionar al candidato o negociar las condiciones. Por formalización, la preparación y firma del contrato. Da igual cómo se llame la factura: si el servicio forma parte de alquilar ese piso por encargo del dueño, lo paga el dueño.

¿Puede la agencia cobrarte si dice que trabaja para ti?

Es la excusa más frecuente. Algunas agencias presentan al inquilino un contrato aparte de «búsqueda de vivienda» o cobran conceptos con otro nombre. La pregunta que hay que hacerse es sencilla: ¿quién encargó el servicio y qué servicio te han prestado realmente?

Si la agencia ya comercializaba ese piso por encargo del propietario y lo único que has obtenido es alquilarlo, cobrártelo con otro nombre encaja en la repercusión indirecta que prohíbe la ley. Otra cosa es que tú contrates, de antemano y por tu cuenta, a un profesional para que busque vivienda en tu nombre, sin relación con un propietario concreto. Esos casos existen, pero son la excepción y se examinan con lupa.

Desconfía de estos conceptos cuando te los cobran al alquilar un piso concreto:

• Honorarios por visita, por reserva o por «bloquear» el piso.
• Estudio de solvencia, de perfil o de documentación.
• Redacción o revisión del contrato.
• Gestión de la fianza, de los suministros o del alta en servicios.
• Cuotas de alta o de inscripción en la agencia.

¿Qué pueden pedirte al firmar el contrato?

La ley también limita lo que puedes tener que pagar por adelantado. Con el Real Decreto ley 29/2026, el cuadro queda así para el alquiler de vivienda habitual:

• Una mensualidad de renta por adelantado como máximo. El propietario no puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad (artículo 17.2 LAU).
• La fianza legal de una mensualidad (artículo 36.1 LAU), que en muchas comunidades el propietario debe depositar en un organismo público.
• Una garantía adicional, si se pacta, de hasta dos mensualidades en contratos de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica (artículo 36.5 LAU).
• Nada por honorarios de agencia ni por formalización.
• Tampoco un seguro de impago: el Real Decreto ley 29/2026 prohíbe exigírselo al inquilino. El propietario puede contratarlo por su cuenta.

Un ejemplo con cifras hipotéticas. Si la renta es de 900 euros al mes y el contrato es de cinco años, al firmar pueden pedirte la primera mensualidad (900 euros), la fianza (900 euros) y, si lo pactáis, una garantía adicional de hasta dos mensualidades (1.800 euros). En total, 3.600 euros como máximo. Ni un euro de honorarios.

La reforma de 2026 añade que el IBI y los demás tributos asociados a la vivienda no pueden imponerse al inquilino. Los gastos de comunidad sí pueden repercutirse si se pacta por escrito, con límites a su subida durante los primeros años del contrato.

¿Desde cuándo se aplica y a qué contratos?

La regla de que paga el propietario se aplica a los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la Ley 12/2023. Si firmaste entre el 6 de marzo de 2019 y el 25 de mayo de 2023, solo estabas protegido si el propietario era una persona jurídica.

La precisión sobre la repercusión indirecta rige desde el 8 de octubre de 2026. El Real Decreto ley 29/2026 está pendiente de convalidación. Aunque decayera, la regla básica seguiría en pie, porque procede de la Ley 12/2023.

La norma está pensada para el alquiler de vivienda. Con la reforma de 2026, el alquiler temporal tiene un régimen propio dentro de la LAU. Si tu contrato es de temporada, revisa qué reglas le aplican antes de pagar nada a una agencia.

Qué hacer si ya te han cobrado los honorarios

1. Reúne las pruebas: el anuncio, la factura o el recibo, el justificante de la transferencia, los correos o mensajes y el contrato.
2. Identifica quién cobró. Lo normal es reclamar a quien recibió el dinero, que suele ser la agencia.
3. Envía un requerimiento por escrito, por burofax o por otro medio que deje constancia, pidiendo la devolución en un plazo concreto y proponiendo una solución amistosa.
4. Presenta una reclamación ante la oficina de consumo de tu ayuntamiento o de tu comunidad autónoma. Las autoridades de consumo pueden abrir expediente sancionador a la agencia.
5. Si no te devuelven el dinero, acude al juzgado. Desde abril de 2025, antes de demandar hay que intentar una negociación previa; el requerimiento del paso 3 puede servir para ello si deja constancia de su contenido y de su recepción. Para reclamaciones de hasta 2.000 euros no necesitas abogado ni procurador (artículos 23 y 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

No esperes demasiado. Cuanto antes reclames, más fácil será reunir pruebas y localizar a quien cobró.

Preguntas frecuentes

¿Y si el propietario es un particular?

También paga él. Desde la Ley 12/2023 da igual que sea persona física o jurídica.

¿Puedo negarme a pagar y aun así alquilar el piso?

Legalmente, sí: la obligación es del propietario. Si la agencia condiciona la firma al pago, guarda prueba de ello y comunícalo por escrito al propietario y a consumo.

¿Puede el propietario subir la renta para compensar?

Fuera de las zonas tensionadas, la renta inicial se pacta libremente. Lo que no cabe es un recargo que, en realidad, disfrace los honorarios. En zona tensionada, además, la renta tiene tope.

¿El «estudio de solvencia» cuenta como honorarios?

Si forma parte de la selección del inquilino que hace la agencia por encargo del propietario, es gestión inmobiliaria y no puede cobrársete.